1. Introduce financiamiento y costos de ownership
Investor mode recibe purchase price, down payment, interest rate, loan term, annual taxes, annual insurance, monthly HOA y estimated closing costs.
Estos inputs determinan loan amount, debt service, gastos fijos y el cash invested usado en cash-on-cash.
2. Introduce los supuestos operativos
También recibe monthly rent, vacancy, management, maintenance y otros monthly expenses.
La renta debe venir de comparables recientes y los supuestos de vacancy/gastos deben reflejar la estrategia real, no un objetivo optimista.
3. Entiende cómo calcula NOI
Gross scheduled rent es monthly rent × 12. Effective rental income reduce ese monto según vacancy.
Operating expenses incluyen taxes, seguro, HOA, otros gastos y management + maintenance aplicados al effective rental income. NOI es effective rental income menos esos gastos.
4. Separa retorno del activo de retorno financiado
Cap rate = NOI ÷ purchase price. Debt service se calcula aparte usando loan amount, interest rate y term.
Annual cash flow = NOI − annual debt service. Cash-on-cash divide annual cash flow por cash invested; cash invested = down payment + estimated closing costs.
5. Usa break-even occupancy como señal de estrés
La calculadora estima la ocupación necesaria para cubrir fixed expenses y debt service después de los supuestos de gastos variables.
Un break-even alto puede indicar poco margen de error y debe revisarse junto con reservas, CapEx, seguro, restricciones y demanda real.
Preguntas frecuentes
¿La calculadora estima market rent automáticamente?
No. Tú introduces la renta y debe estar respaldada por comparables actuales.
¿NOI incluye el mortgage?
No. La calculadora separa operación de financiamiento y resta debt service al calcular cash flow.
¿Es una cotización de préstamo o garantía de inversión?
No. Es una calculadora determinística informativa; financiamiento, gastos, renta y performance deben verificarse.