1. Empieza por NOI antes de calcular retornos
Para underwriting, Net Operating Income es la renta efectiva después de vacancia y gastos operativos, antes de debt service e income tax. Mantén financiamiento fuera del NOI para comparar propiedades independientemente de cómo se financien.
Los gastos suelen incluir taxes, seguro, repairs, maintenance, management, utilities pagadas por el dueño, HOA o CDD cuando aplique y reservas apropiadas.
2. Cap rate mide la propiedad antes del financiamiento
Una fórmula simple es Cap Rate = NOI anual ÷ basis de adquisición o valor. Usa el mismo denominador cuando compares deals.
Cap rate sirve para comparar rendimiento operativo, pero no muestra debt service, loan costs, cash requerido ni retorno apalancado.
3. Cash-on-cash mide retorno sobre el efectivo invertido
Cash-on-cash = cash flow anual pre-tax ÷ cash total invertido. El efectivo puede incluir down payment, closing costs, reparaciones iniciales y otros costos según la convención de underwriting.
Como debt service entra en cash flow, dos inversionistas pueden tener distinto cash-on-cash en la misma propiedad.
4. Ejemplo: una propiedad, dos preguntas
Si una propiedad genera $18,000 de NOI anual sobre un basis de $225,000, el cap rate es 8.0%. Si después del financiamiento quedan $7,500 de cash flow anual y se invirtieron $75,000 en cash, el cash-on-cash es 10.0%.
La primera métrica describe el rendimiento operativo del activo; la segunda, el retorno del inversionista bajo esa estructura de capital.
5. Nunca hagas underwriting con una sola métrica
Corre escenarios base, downside y upside para renta, vacancia, repairs, seguro, taxes y financiamiento. Incluye liquidez y CapEx en vez de ajustar el spreadsheet para alcanzar un retorno objetivo.
IRS Publication 527 ayuda a identificar categorías comunes de rental income y expenses, pero tax reporting no sustituye underwriting y debe confirmarse con un profesional fiscal.
Preguntas frecuentes
¿El mortgage entra en cap rate?
No. El underwriting estándar calcula NOI y cap rate antes de debt service. El financiamiento se refleja en cash flow y cash-on-cash.
¿El leverage puede subir el cash-on-cash?
Sí, pero también puede aumentar el riesgo downside. Evalúa retorno junto con debt service, reservas y stress scenarios.
¿Uso purchase price o basis total para cap rate?
Ambas convenciones pueden usarse si se declaran, pero la comparación debe mantener el mismo denominador. En value-add, el all-in basis suele ser más útil.