1. Construye el costo real de adquisición
Empieza con purchase price, closing costs del comprador, reparaciones inmediatas, permisos cuando apliquen, costos de financiamiento y contingencia de obra. Si necesita trabajo antes de rentarse, incluye el holding period hasta estabilizar.
En un value-add, separa reparaciones necesarias para poner la propiedad en renta de mejoras opcionales para aumentar renta o valor de reventa.
2. Proyecta la renta de forma conservadora
Usa rentas recientes y realmente comparables, no el anuncio más alto. Ajusta por tipo, tamaño, habitaciones, condición, parking, utilities, furnishing y micromercado.
Después modela vacancy y collection loss en vez de asumir doce meses perfectos cada año.
3. Incluye todos los gastos operativos
El underwriting puede incluir property taxes, seguro, HOA o CDD, management, repairs, maintenance, landscaping o pool, utilities pagadas por el dueño, leasing costs, reservas y otros gastos específicos.
IRS Publication 527 enumera gastos comunes para fines fiscales, pero el tratamiento fiscal y depreciation deben confirmarse con un profesional. Underwriting de inversión y tax accounting no son el mismo cálculo.
4. Usa NOI, cap rate, cash flow y cash-on-cash para preguntas distintas
NOI es ingreso operativo después de vacancia y gastos operativos, antes de financiamiento e income tax. Cap rate compara NOI con valor o basis de adquisición. Cash flow incorpora debt service. Cash-on-cash compara cash flow anual pre-tax con el efectivo invertido.
- NOI = renta efectiva − gastos operativos.
- Cap rate = NOI ÷ valor o basis de adquisición.
- Cash flow = NOI − debt service y otros costos financieros periódicos.
- Cash-on-cash = cash flow anual pre-tax ÷ efectivo invertido.
5. Haz stress test antes de llamarla oportunidad
Modela como mínimo escenario base, downside y upside. En downside prueba renta menor, más vacancia, seguro más caro, reparaciones más altas y mayor reserva de capital.
En Florida verifica flood mapping y cotizaciones reales de seguro temprano. FEMA aporta el mapa oficial NFIP, pero la flood zone por sí sola no determina prima ni underwriting final.
Preguntas frecuentes
¿Cap rate y cash-on-cash son lo mismo?
No. Cap rate mide el rendimiento operativo antes del financiamiento. Cash-on-cash mide cash flow pre-tax respecto al efectivo invertido.
¿El principal del mortgage entra en NOI?
No. NOI se calcula antes del debt service. El financiamiento entra en cash flow y cash-on-cash.
¿Una propiedad con cash flow positivo puede ser una mala inversión?
Sí. Reparaciones diferidas, riesgo de seguro, reservas insuficientes, renta sobreestimada o mala liquidez de salida pueden distorsionar el resultado.